شانگهای "خرید و فروش لیزینگ را خراب نکنید" واسطه اختلاف: خریدار از فروشنده برای پنهان کردن اجاره نامه بلند مدت شکایت می کند

شانگهای "خرید و فروش لیزینگ را خراب نکنید" واسطه اختلاف: خریدار از فروشنده برای پنهان کردن اجاره نامه بلند مدت شکایت می کند

به تازگی ، اختلاف در شانگهای ناشی از پنهان کردن اجاره نامه بلند مدت در یک معامله املاک و مستغلات ، توجه گسترده ای را به خود جلب کرده است. خریدار از فروشنده در دادگاه شکایت کرد زیرا فروشنده به درستی به خانه اطلاع نداد که یک قرارداد اجاره طولانی مدت وجود دارد ، که منجر به عدم توانایی حرکت در عادی شد. این مورد شامل استفاده از اصل "خرید و فروش بدون شکستن لیزینگ" در قانون مدنی است و اخیراً در حلقه حقوقی و بازار املاک و مستغلات به یک موضوع داغ تبدیل شده است.

1 پس زمینه مورد

در ماه مه سال 2023 ، آقای ژانگ ، یک شهروند شانگهای ، یک خانه دست دوم را در منطقه Xuhui به مدت 6.2 میلیون یوان خریداری کرد. پس از اتمام معامله ، آقای ژانگ دریافت که هنوز مستاجران در خانه زندگی می کنند و اجاره نامه 8 سال باقی مانده است. فروشنده خانم وانگ هرگز در طول معامله به این موضوع اشاره نکرد. طبق ماده 725 قانون مدنی ، "اگر مالکیت املاک اجاره ای در دوره تملک مستاجر با توجه به قرارداد اجاره نامه تغییر کند ، بر اعتبار قرارداد اجاره نامه تأثیر نمی گذارد." یعنی اصل "خرید و فروش ، اجاره نامه را خراب نمی کند".

2. نماهای همه احزاب

1ادعای خریدار:فروشنده عمداً این واقعیت را پنهان کرد که خانه در طول معامله اجاره نامه بلند مدت داشته است ، که این یک عمل کلاهبرداری است و نیاز به خاتمه قرارداد یا جبران خسارت دارد.

2فروشنده استدلال کرد:قرارداد اجاره نامه در ملک به ثبت رسیده است و خریدار نتوانسته است تعهدات بررسی معقول خود را انجام دهد و بخشی از مسئولیت خود را بر عهده خواهد گرفت.

3کارشناس حقوقی:با توجه به مفاد مربوط به قانون مدنی ، اگر فروشنده عمداً حقایق مهم را پنهان کند ، ممکن است کلاهبرداری باشد. اما در عین حال ، خریدار نیز وظیفه دارد آن را با دقت بررسی کند.

3. تجزیه و تحلیل داده های مورد مشابه

در سالهای اخیر ، با بازار فعال املاک و مستغلات ، اختلافات در مورد "خرید و فروش بدون اجاره اجاره نامه" روند صعودی نشان داده است. در زیر آماری در مورد موارد مشابه پذیرفته شده توسط برخی دادگاه های شانگهای در سه سال گذشته است:

4. پیشنهادات پیشگیری از خطر

1یادداشت های خریدار:

• حتماً وضعیت فعلی خانه را قبل از معامله بررسی کنید

• اطلاعات ثبت نام در املاک و ثبت نام در مورد ثبت نام املاک

• به وضوح وضعیت تحویل خانه را در قرارداد تصریح کنید

• ممکن است از فروشنده خواسته شود بیانیه بدون اجاره نامه صادر کند

2یادداشت های فروشنده:

• وضعیت اجاره خانه را به درستی فاش کنید

• پیش از این با مستاجر مذاکره کنید تا قرارداد را خاتمه دهید

• سوابق ارتباطی مربوطه را ذخیره کنید

• به وضوح در مورد وضعیت اجاره نامه در قرارداد موافقت می کند

5. آخرین پیشرفت در پرونده

به گفته دادگاه مردم منطقه Xuhui ، این پرونده در حال حاضر در مرحله میانجیگری قرار دارد. رئیس جمهور رئیس جمهور گفت: با در نظر گرفتن عواملی مانند میزان تقصیر و ضررهای واقعی هر دو طرف ، حكم عادلانه مطابق با مفاد مربوط به قانون مدنی صادر می شود. کارشناسان صنعت پیش بینی می کنند که چنین مواردی معمولاً به صورت جبران اقتصادی بسته می شوند و خاتمه کامل قرارداد دشوار است.

این مورد بار دیگر به همه طرفین به معامله املاک و مستغلات یادآوری می کند: عملکرد صادقانه اصل اساسی است و افشای اطلاعات کامل کلید جلوگیری از اختلافات است. چه خریدار باشد و چه فروشنده ، آنها باید آگاهی قانونی را بهبود بخشند ، فرایندهای معامله را بهبود بخشند و از خطرات مشابه جلوگیری کنند.

با محبوبیت اصل "خرید و فروش ، اجاره نامه را نمی شکند" ، انتظار می رود که چنین اختلافاتی روند "افزایش مقدار اما افزایش میزان موفقیت واسطه گری" را در آینده نشان دهد. افراد حقوقی پیشنهاد می کنند که ادارات مربوطه ممکن است مکانیسم افشای اطلاعات اجاره مسکن را برای کاهش اختلافات از منبع ایجاد کنند.